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房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避

來(lái)源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2004-06-01

    房地產(chǎn)信托一詞,近來(lái)頻頻出現(xiàn)于媒體,究竟何謂房地產(chǎn)信托,有的媒體這樣予以界定:“房地產(chǎn)信托:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn),通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃,將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái),形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合,然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的萬(wàn)式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益”。

    從法律角度來(lái)看,“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類(lèi)萬(wàn)法可以劃分成不同類(lèi)別,如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同,可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托,是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn),委托信托投資公司按照約定的條件和目的,進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭,媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托,而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是,媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn),但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn),就是信托資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。筆看認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切,以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

    房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

    目前,只有“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》)對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制?!皟梢?guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定:

    《信托投資公司管理辦法》第三十二條:“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù),不得有下列行為:…… (三)承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益;……”

    《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條:“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定:……(四)不得承諾信托資金不受損失,也不得承諾信托資金的最低收益;(五)不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定,按非法集資處理,造成的資金損失由投資者承擔(dān)”。

    《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條:“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí),接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份(含200份),每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元(合5萬(wàn)元)”。

    金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合,尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng),信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí),都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有:

    第一,信托投資公司利用分解項(xiàng)目的萬(wàn)法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目,從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份(含200份)”的限制。

    第二,信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底,但是往往通過(guò)一些萬(wàn)式暗示提供保底保證。如,天津北萬(wàn)國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書(shū)第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)(注:資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位)如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入,造成償還信托資金困難,房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用,高校(注:資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位)保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足”。

    第三,信托計(jì)劃雖不保證最低收益,但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率,而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如,北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%,“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%。

    法律保護(hù)的缺失

    由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起,眾多信托產(chǎn)品還未到期,而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán),房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn),迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之,法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚來(lái)體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析,上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專(zhuān)業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講,極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴(lài)做出投資決策——購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí),委托人的權(quán)利如何救濟(jì)?

   《信托投資公司管理辦法》第七十五條:“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的,由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正,并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分,并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任”。

   《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第二十一條:“信托投資公司違反本辦法規(guī)定的,由中國(guó)人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰;情節(jié)嚴(yán)重的,暫?;蛘咧敝寥∠滢k理資金信托業(yè)務(wù)的資格。對(duì)有關(guān)的高級(jí)管理人員,中國(guó)人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格;對(duì)直接責(zé)任人員,取消其信托從業(yè)資格”。

    審視以上現(xiàn)有法律規(guī)定,不難看出,如果“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn),信托投資公司只可能承擔(dān)行政責(zé)任與刑事責(zé)任,而這兩種責(zé)任形式均不能為委托人提供直接的權(quán)利救濟(jì)。為保護(hù)委托人的利益,我國(guó)有必要將民事責(zé)任引入房地產(chǎn)融資信托。

    一個(gè)民事責(zé)任缺失的投資者保護(hù)機(jī)制,必定是一個(gè)軟弱無(wú)力的機(jī)制。要保護(hù)委托人的利益,促進(jìn)房地產(chǎn)融資信托的健康發(fā)展,就必須構(gòu)建房地產(chǎn)融資信托的民事責(zé)任機(jī)制。具體構(gòu)建的制度設(shè)計(jì)可以參考證券虛假陳述民事賠償機(jī)制,吸收市場(chǎng)欺詐理論和信賴(lài)推定原則等成熟經(jīng)驗(yàn)與理論。

[作者簡(jiǎn)介]
符啟林 中國(guó)政法大學(xué)教授 博士生導(dǎo)師 中國(guó)法學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
 
(xintuo摘自經(jīng)濟(jì)法網(wǎng))


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